— проверить какую часть средств по договору управления УО тратит на содержание придомовой территории;
— не смогут препятствовать «точечной» застройке практически во дворе дома (особенно актуально для центральной части городов).
► Обратите внимание!
В случае разрушения, сноса МКД собственники помещений сохраняют долю в праве ОИ на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на ОИ на момент разрушения, сноса такого дома. Участок должен быть оформлен и поставлен на государственный кадастровый учет!
На наш взгляд, аргументы «за» оформление земли достаточно весомые. Поэтому не надо тянуть с оформлением участка.
Собственники несут ответственность за надлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п. 41 Правил № 491).
УО, ТСЖ, кооперативы и лица, оказывающие услуги/ выполняющие работы по содержанию ОИ при непосредственном управлении, отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п. 42 Правил № 491).
♦ Важно!
Состав общего имущества определяется (п. 1 Правил № 491):
1) собственниками в МКД в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ на основании техпаспорта дома и утверждается решением ОСС;
б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) ОМСУ — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору УО в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖЕ РФ.
УО обязаны размещать общие сведения о всех МКД, которыми они управляют, в ГИС ЖКХ (Раздел 10 Приказа Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»). Если Вы зарегистрированы на портале госуслуг www.gosuslugi.ru, то сможете зайти в ГИС ЖКХ и найти всю информацию по своему дому.
Для сведения
Гражданин, который не нашел необходимой информации в своем личном кабинете, может запросить ее размещение в УО. В случае если информация так и не была обновлена, гражданин через личный кабинет ГИС ЖКХ может напрямую обратиться в органы государственного жилищного надзора. Это позволит применить административное воздействие к организации, не разместившей информацию в системе. Направить обращение из личного кабинета ГИС ЖКХ можно в разделе «Обращения и ответы на них».
С 1 января 2018 года юридические лица за неразмещение или неполное/недостоверное размещение информации, предусмотренной разд. 10 приказа № 74/114/пр в ГИС ЖКХ не штрафуют.
В случае нарушения к ответственности привлекут должностное лицо, сумма штрафа составит от 5 000 до 10 000 рублей (ч. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ).
При совершении повторного правонарушения должностному лицу грозит административный штраф в размере от 15 000 до 20 000 рублей (ч. 3 ст. 13.19.2 КоАП рф;.
Состав общего имущества в МКД утверждается на ОСС простым большинством голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Пересмотр состава общего имущества в МКД следует проводить при наличии оснований: реконструкция МКД, увеличение или уменьшение состава общего имущества.
С 1 января 2017 года сведения об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иные сведения содержатся в ЕГРН (ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ).
Государственная регистрация возникновения (перехода, ограничения, прекращения) права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на ОИ собственников помещений в МКД.
Положениями ЖК РФ не установлены особенности регистрации права общей собственности на ОИ собственников помещений в МКД.
При определении состава общего имущества собственников в МКД используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п. 3 Правил содержания общего имущества).
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п. 4 Правил содержания общего имущества).
Зачем утверждать на общем собрании состав общего имущества?
Это нужно для того, чтобы собственники могли эффективно управлять своим домом. Без информации о составе общего имущества собственников в доме и его состоянии невозможно принять решения о необходимости проведения ремонта в доме, проконтролировать управляющую компанию или ТСЖ. Площадь общего имущества применяется при расчете платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества и за ОДН (при непосредственном управлении). От ее величины и правильности применения зависит размер указанной платы.
Актуальная техническая документация, как правило, есть на новостройки и дома, в которых созданы ТСЖ, кооперативы. Поэтому, даже если УО предоставит собственникам копию техпаспорта на МКД, информация там может быть недостоверная.
НАПРИМЕР:
— в техдокументации на старые дома попросту отсутствует информация об инженерных сетях и инженерном оборудовании дома;
— квартиры переводились в нежилой фонд, делались перепланировки помещений. В результате суммарная площадь, находящаяся в собственности, и площадь ОИ менялись.
Самый оптимальный вариант — пройти по дому, техэтажу и подвалам, посмотреть все своими глазами, составить список общего имущества с указанием необходимых размеров, диаметров труб, с расположением запорной арматуры на инженерных сетях по стоякам, проверить их состояние. Это нужно сделать совместно с представителями УО, а если они отказываются — то Советом дома с привлечением специалистов, проживающих в доме. Таких специалистов найти совсем не трудно.
